（一社）移住・住みかえ支援機構（JTI）の残価保証制度を活用した将来の「収入減」や「住み替え」に備える返済額軽減・買取オプション付住宅ローンが利用可能な長寿命住宅を提供
住宅メーカー・建設資材販売の株式会社北洲（本社：宮城県富谷市、代表取締役社長：村上ひろみ）は、地方を拠点とするビルダーとして初めて、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（本社:東京都千代田区、代表理事:大垣尚司、以下JTI）の残価保証制度を活用し、将来の「収入減」リスクや「住み替え」などの転機に備えられる残価設定型住宅ローン（以下、残価ローン）の借り入れが可能な住宅のご提案を開始しました。さらに、当社の住宅にはJTIによる「残価設定型住宅ローン利用適合住宅証明書」が発行されるため（※1）、購入時に残価ローンを利用されないお客様でも将来において残価ローンに借り換えることが可能です。同証明書への対応は、当社が全国で初の事例となります。
残価ローンは住宅ローンに2つのオプション「返済額軽減オプション」「買取オプション」を付加したものです。オプションは、JTIがあらかじめ設定する残価設定月（※2）以降に行使可能となります。「返済額軽減オプション」は返済額を大幅に圧縮した死亡時一括償還型の住宅ローンに転換することで、定年退職前後の収入減リスクに備えられます。（※3）。「買取オプション」は、返済額軽減オプションの行使後いつでも、JTIに住宅をローン残高と同額で買い取ってもらうことで、売却時にローンが残ってしまうリスクに備えるものです。また、上記オプションの行使を希望しない場合、マイホーム借上げ制度で借り上げてもらい、家賃をローンの返済に充てることもできます（※4）。これらを通じて、ライフステージの変化に応じて住み替える場合に、住宅ローンが足かせになることを回避できます。
当社はこれまで高耐久住宅＋適切なメンテナンスで、長く住み継げることをコンセプトに掲げてまいりました。このたび、残価ローンというソフトを加えることで、人生100年時代においてお客様のライフチェンジにも柔軟な対応が可能となります。当社はこれからも、良質な住宅ストックが世代を超えて循環する社会の実現を目指してまいります。
※1 残価ローンの適用条件（「残価設定型住宅ローン利用適合住宅証明書」の発行）は、都市計画法で定められた「市街化調整区域」でないこと、建設予定の建物もしくは購入予定の建物が「認定長期優良住宅」であること、販売後の住宅の維持管理について十分な体制が認められること、その他JTIが定めた基準を満たしていることです。長期優良住宅は、「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅」と国が認めた住宅のことで、国が定めた基準をクリアすることで所管行政庁により認定されます。当社の住宅は、ほとんどが同認定を受けています。
※2 JTIが保証する個々の住宅の将来価値と、ローンの残高が初めて同じ金額になる月のことです。JTIは、マイホーム借上げ制度を利用すれば「いくらで借り上げることができるか」という将来の想定家賃を基礎に住宅の将来価値を計算します。住宅ローンの条件により、お客様ごとに異なります。
※3 死亡時に相続人が残債務を引き受けたり、住宅を売却して代金を返済しないときは、JTIが住宅を残債務と同額で引き受けるため、相続人に負担が生じません。配偶者の継続居住にも配慮がなされています。借入人死亡時の具体的な対応については、金融機関にお問い合わせください。
※4 残価設定型住宅ローン利用適合証明書の対象住宅は「移住・住みかえ支援適合住宅（かせるストック）」として、マイホーム借上げ制度の利用に際し、50歳の年齢制限が撤廃され、所定の条件を満たす場合に50年間借上家賃の最低額が保証されます。また、残価ローンの貸主はマイホーム借上げ制度の利用をあらかじめ承認していますので、利用に際して貸主の承諾等は不要です。
■公式ホームページ
https://www.hokushuhousing.co.jp/concept/aftercare/zanka
■残価設定型住宅ローンとは
①返済額軽減オプション
JTIがあらかじめ設定した残価設定月以降、毎月の返済額をそれ以前の3～4割程度に大幅に圧縮することができます（期間35年、9割融資の場合の平均的な条件。具体的な圧縮額は物件や借入れの条件により異なります）。借入開始から50年後からは金利のみの支払いとなります。
② 買取オプション
返済額軽減オプションの行使後いつでも買取オプションを行使することができ、JTIがローン残高と同額で住宅を買い取ります。死亡時に相続人が一括償還に応じないときも同様です。
・残価設定型住宅ローン利用適合住宅証明書
当社の住宅にはJTIによる「残価設定型住宅ローン利用適合住宅証明書」が発行されます。当初は残価ローンを利用されないお客様でも途中から残価ローンに借り換えることが可能です。（当社が全国で初の事例）。
■2024年9月17日記者会見の動画
開催：2024年9月17日
登壇：（一社）移住・住みかえ支援機構 代表理事 大垣尚司氏／（株）北洲 代表取締役社長 村上ひろみ
